住宅ローンの計算方法を理解して、利息の仕組みを知ろう

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住宅ローンの計算方法を知ろう

 

 

住宅ローンの返済額は、各金融機関のシミュレーションで計算せずに算出することが可能ですが、住宅ローンの返済額と金利の関係などを把握するためには、計算方法を知っておくことが重要になります。

 

なぜならば、住宅ローンの金利の仕組みが分かっているからこそ、繰り上げ返済をすることの重要性や、変動金利のリスク、借り換えで返済額が減る仕組みなどの問題が分かってくるからです。

 

せっかくマイホームを建てるなら、住宅ローンの計算方法を覚えておきたいものです。

 

住宅ローンの計算方法をやってみよう

 

住宅ローンの返済は、一般的に「元利金等返済」と呼ばれる、毎月の返済額が一定の方法が最も人気です。ほかには、毎月の返済する元金の額を固定して支払う「元金均等返済」があります。住宅ローンに限らず「ローン」という名のつくものの計算方法は複利計算であることが大きな特徴となっています。

 

複利計算とは、一定期間ごとに計算された利息を元本に加算して、次の一定期間には、この最初の利息を加えた額を新しい元本にして、次の期間の利息を計算する方式です。ですから、複利計算とは、元本に利息を組み込むことです。

 

この計算方法の意味が分かればなぜ繰り上げ返済をすると利息負担が減るのかも分かってきます。例えば3,000万円を3%で30年間借りた場合、3,000万円×3%×30年=2,700万円、と利息を計算してはいけません。これでは、3,000万円借りるのに、2,700万円必要になってしまいます。

 

実際にどうやって計算するのでしょうか?実際にやってみましょう。3,000万円を3%で借りて毎月10万円返す例を考えてみます。

1ヶ月目の場合

 

返済額 100,000

 

返済額のうち利息 75,000

 

返済額のうち元本 25,000

 

借入残高 29,975,000

 

返済額は10万円で一定の額になりますが、利息が変わってきます。1ヶ月目は3,000万円に1ヶ月分の利息が付きます。年利3%の1ヶ月分ですから、1/12で0.25%です。3,000万円の0.25%で、7.5万円です。実際には1ヶ月/12ではなく、30日/365日など、日にちで割戻します。

 

2月は28日しかありませんが、31日まである月もあるので、月によって利息の発生する日数が異なります。(ここでは簡易的に1/12で計算します)このように利息が分かったので、返済する元本が2.5万円であることがわかりました。これを3,000万円から差し引いて2,997.5万円が1ヶ月後の借入残高になります。

 

2ヶ月目の場合

 

返済額 100,000

 

返済額のうち利息 74,937

 

返済額のうち元本 25,063

 

借入残高 29,949,937

 

 

2ヶ月目は3,000万円ではなく、先月末の借入残高2,997.5万円に0.25%を掛けますので、1ヶ月目より利息が少し減ってます。その分返済元本も増えています。1か月目の借入残高2997.5万円から当月の返済元本の25,063円を差し引くと、月末の借入残高になります。

 

このような計算をしていますので、返済当初の利息負担は大きく、返済が進んでいくほど利息の割合は減り、元本返済にあてる額が増えます。

 

このように、返済期間が長くなればなるほど借入残高が減り、毎月の支払利息が減り、元本返済に回せる金額が増えることになります。

 

繰り上げ返済は効果的なのだろうか?

 

 

住宅ローンの利息払いは、毎月の借入残高に月利の金利を掛け算して決まっていきます。利息支払いを除いた金額が元本返済に回せることになります。

 

ですから、できるだけ早い段階で毎月の借入残高を減らすことができれば、繰り上げ返済で借入残高が減って、その月の利息支払いが減り、元本返済の金額が増えます。また、翌月の借入残高がもっと減って、翌月の利息支払いが減ることになります。このようなサイクルになれば返済額減額を達成することができるのです。

 

利息を減らす一番簡単な方法は頭金を増やす、借入額を減らす、返済期間を短くする、のいずれかになります。返済がスタートしてからは、繰上げ返済を出来るだけ早く行うことが良いでしょう。もし、2ヶ月目に100万円の繰上げ返済を行えば、返済元本がそのまま100万円減ります。

 

ですから、翌月以降の利息負担を大幅に減るのです。返済期間が長く残っている時に繰り上げた方がさらに効果が出ます。頭金を増やすことは借り入れを開始する前に繰り上げ返済をすることと同じこととも考えられます。

 

しかし、このような方法で利息を減らすと手元の現金が減りますので、その分だけ日々の資金繰りが苦しくなります。ですから、大切なのは資金繰りです。手元にある程度必要な資金を残しながら、頭金を増やしたり、繰上げ返済をするということでバランスをとらないといけないのです。

 

自分に合った住宅ローンの返済額の算出方法の仕組みを理解して繰り上げ返済や、自己資金の増加などを駆使して元本を減らしていきたいものです。

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