住宅ローンの借り入れの際の保証料とは?

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住宅ローンの借り入れの際の保証料とは?

 

 

信用保証会社によって違いはあるものの、住宅ローンの借り入れの際の保証料は、一般的に住宅ローンの借入者の信用度、住宅ローンの借入金額、返済期間で決定されてゆきます。住宅金融支援機構によるフラット35を除けば、実は、住宅ローンの諸費用の割合の多くは保証料です。

 

保証料の支払いについては、次の2つの方法があります。借入時に一括で支払う方式と、は金利に保証料分を上乗せ(住宅ローン金利に0.2〜0.3%上乗せ)して毎月の返済と一緒に支払う分割方式です。

 

金融機関がお金を貸す際には、リスクを回避するために、基本的に連帯保証人や担保を必須としています。そして、 住宅ローンの場合は、借入は個人が行い、その金額が大きい、また返済期間がかなり長いので、連帯保証人ではなく、信用保証会社の保証をつけることが条件となっています。

 

そして、信用保証会社は、保証会社が住宅ローンを借りる人の保証人になるための費用として保証料を徴収しています。住宅ローンを借りるときに保証料を支払うことによって、信用保証会社は実質的に住宅ローンの連帯保証人になってくれるというわけです。そのため、保証会社の保証を受けることができるようになれば、住宅ローンを借りることが可能になります。

 

住宅ローンの保証料は、金融機関によっても変わってきます。中には、保証料を支払わなくても住宅ローンを借りられる銀行もあります。はじめから保証料無料としている銀行です。次のような銀行や住宅ローンは保証料無料となっています。フラット35、ソニー銀行、住信SBIネット銀行、新生銀行です。

 

ただし、これらの住宅ローンは保証料がかからない代わりに、割と高額な融資手数料がかかります。そのため、保証料がかからないからその分だけ総返済額で安くなるのかというと、そういうわけではありませんので注意が必要です。

 

このうち、フラット35とは、住宅金融支援機構が定めた基準を満たした住宅などの物件に対し、民間の金融機関が貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、これを証券化して投資家に売却する仕組みです。住宅ローンの貸し倒れについてのリスクは、住宅金融支援機構が負うことになります。延滞の場合は、住宅金融支援機構が立て替えることになります。

 

これにより、民間の金融機関は低金利で長期の固定金利が可能となりますし、投資家は低リスクで、高利回りの投資が可能となります。

 

人によっても保証料は変わります。具体的には、その人の勤務先等の属性によって変わることになります。例えば、大手企業や公務員なら、銀行や保証会社から見て住宅ローンが返ってこないリスクは中小企業に勤務している方よりも少ないと見られます。

 

そこで、保証会社が補償する可能性も低くなるので保証料を少なくしても大丈夫そうだと判断されることになります。しかしながら、こういうケースでも、銀行や保証会社の方から進んで住宅ローンの保証料を下げるという話はもちかけてこないでしょうから、こちらから下げてもらえるように交渉することになります。

 

信用保証会社は、住宅ローンの返済が順調に進めば、住宅ローンの繰上返済をした場合の保証料の払い戻しの金額を通知して払い戻しをしてくれる場合があります。さらに、住宅ローンを完済したときには、抵当権設定の抹消手続きを行うための書類を送付してくれることもあります。

 

 

保証料とは、借金を完全に肩代わりしてくれる制度なの?

 

一方、やむをえない理由で住宅ローンの返済が滞ってしまうなら、住宅ローンを貸した金融機関が連帯保証人となっている信用保証会社に住宅ローンの残債の返済の肩代わりを求めることになるので、今度は信用保証会社が金融機関に代わり、住宅ローンの返済ができない人に対し,残債務の返済を求めて行くことになります。

 

どうしても返済できない場合には、例えば、住宅を売却して一括返済をすることもあり得ます。この売却価格より返済しなければならない金額の方が多い場合、さらに自己破産という事態になる可能性もあります。

 

このように、多額の保証料を支払うので、多くの方が、保証料は返済できなくなったときに助けてくれるための保証というイメージを持ってしまうかもしれませんが、実はそうではありません。保証料を払っているからといって、返済不能状態になったときに、借金を完全に肩代わりしてくれる制度ではないのです。

 

海外では、住宅ローンを借りる人の立場に立った信用保証に関する保険などがあり、住宅ローンを借りる人が、実質的に自由に信用保証会社を選べる仕組みになっています。

 

しかしながら国内では金融機関が、自ら指定する信用保証会社だけしか認めないと定めているので、通常は金融機関の子会社の信用保証会社または独立系の信用保証会社となります。このように、住宅ローンを借りる人が自由に保証会社を選ぶということはできない状況です。

 

現状の住宅ローンの仕組みでは、信用保証会社は、多額の保証料を徴収して、住宅ローンについてかなり大きな役割を果たすのですが、住宅ローンを組む人と、信用保証会社の人との間で話をする機会はありません。海外の良い制度はどんどん取り入れていく方が良いと思うのですが、現状は難しいようです。

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