住宅ローンは変動にするか、固定にするか?

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住宅を買う時のローンをどうする?

 

 

戸建住宅を買う時に誰もが悩むことがあります。それは、住宅ローンの金利タイプ、変動か固定かということです。変動金利の住宅ローンにするのか固定金利の住宅ローンにするかを選ぶ基準として考えるのがどちらが得をするのか?ということではないでしょうか。

 

 

 

住宅ローンは変動にする?、固定にする?

 

住宅ローンを変動金利か固定金利を選ぼうとしても、変動金利の住宅ローンの利子を含めた総返済額を正確に計算することは不可能です。住宅ローンの総返済額の計算は支払期間全部の金利がきちんと分からないと正確に計算することはできないからです。

 

そして、変動金利の住宅ローンの金利を全期間にわたって正確に予測することはできません。金利の動きを予測することは、専門家でも難しいことだからです。金利推移を左右する経済的指標は多面的で、一側面を切り取って金利が上昇する・しないを決めつけることは不可能です。ですから、情報の受け手にも慎重な対応が必要となります。

 

金利は、お金の需要と供給のバランスで決まるものです。住宅ローンを借りたい人が増え、貸せるお金よりも住宅資金需要が多くなれば金利は上がるということになるのです。

 

35年後も同様な状況にある保証はありません。日本の国債が暴落すれば状況は一変してしまいます。国債の信用低下が起れば金利は上昇します。しかし、フラット35など全期間固定金利、借りた時点で返済終了までの金利が分かる住宅ローンであるならば全額でいくら支払うのかを計算することはできます。

 

しかし、いくら支払うのか計算できない変動金利住宅ローンとはどちらが得かは比べようがないのです。35年なら35年住宅ローンを払い終えてから、変動金利が得だったか固定金利が得だったかということが分かるのです。ですから視点、基準で変動金利か固定金利かを選ぶ必要があるようです。

 

 

 

固定金利とは?変動金利とは?

 

 

固定金利の住宅ローンとはフラット35や段階金利形住宅ローンなど、借りた時から返済終了まで金利が決まっている住宅ローンです。固定金利は、借り入れするタイミングで全部でいくら支払うのか計算できる住宅ローンです。

 

それ以外の住宅ローンは固定金利ではないので変動金利の住宅ローンです。変動金利は、一般的に半年ごとに金利の見直しをしています。
しかし、5年間は返済額が変わらないという5年ルールがあります。ですから、5年間は金利が上がっても下がっても返済額は変わらないのです。

 

変動金利は、5年後の返済額の見直しの時に返済額が上がる場合は、返済額の増加は1.25倍までというルールがあります。変動金利の住宅ローンは当初の金利は固定金利の住宅ローンよりも低いです。そのままの水準で行けば固定金利よりも少ない返済額で済むかもしれません。

 

しかし、今後金利がどうなるかは誰にもわからないのです。ということは、金利が固定金利よりも高くなって固定金利よりも余分なお金を払うというリスクをとってでも少ない返済額を狙うということなのです。

 

金利が上昇して、利息の割合が増え続けるなら、なかなか住宅ローンが減らない現象もあり得るのが変動金利です。

 

固定金利の住宅ローンは変動金利の住宅ローンよりも金利は高いです。しかし、金利は返済開始から終了までずっと決まっています。変動金利よりも高い住宅ローン利息を払って損をする可能性はありますが、それを保険料や手間賃と割り切って安心感を取るということなのです。

 

銀行やハウスメーカーが出してくる住宅ローンのシミュレーションはフラット35のような全期間固定金利の住宅ローンではなく、変動金利、3年固定、10年固定などの変動金利型の住宅ローンである場合が多いようです。

 

なぜなら、変動金利型の住宅ローンで返済シミュレーションを出したほうが買ってもらいやすいからです。最初のうちは金利の低い変動金利で借りて、金利が上がってきたら固定金利に切り替えようということを思いつく人もいるようです。

 

しかし、金利が上がるのは変動金利だけで固定金利の方は上がらないという前提のものです。どちらの金利が先に上がるかというと、固定金利のほうが先に上る可能性が高いのです。そうなると、さらに借りている住宅ローンの金利が上がるので月々の返済額が増えてしまうのです。

 

最近は、変動金利と固定金利の金利差は約1%程度となっています。借り入れする住宅ローンの金額や返済年数によりますが、約毎月1万円程度返済額が変わってきます。毎月1万円を貯めて、金利が上がった時に毎月の返済額が増えないよう返済額軽減型で繰上返済をするために置いておいたり、運用をして増やすこともできます。

 

変動金利住宅ローンで借りる場合、やはり金利が上がって返済額が上がるというリスクはつきものです。これ以上返済額が増えると大変という状況で返済額が増える可能性のある変動金利住宅ローンを借りるのは危険かもしれません。

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